Catasto, una stretta sui controlli. Sanatorie, adesione, conciliazione e transazione fiscale: verso la Babele delle regole comunali. Bonus rifiuti, avvio con intoppi. Imu, esenzioni con rette irrisorie. Fabbricati collabenti, il nodo Imu tra prassi comunali e tutele del contribuente.
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Catasto, una stretta sui controlli.
Più controlli sugli immobili non aggiornati in catasto e sulle unità immobiliari interessate da lavori agevolati con Superbonus, anche attraverso l’adozione di metodologie innovative di controllo, con il rafforzamento dell’attività di presidio del territorio da parte dell’amministrazione finanziaria per individuare le situazioni di mancato aggiornamento catastale e favorire la regolarizzazione spontanea delle posizioni. È quanto si apprende dalla lettura dell’Atto di indirizzo del MEF per la politica fiscale 2026-2028 diffuso nei giorni scorsi, documento che definisce le priorità operative dell’amministrazione finanziaria per il prossimo triennio e che dedica uno specifico passaggio al rafforzamento dei controlli nel settore catastale.
Sanatorie, adesione, conciliazione e transazione fiscale: verso la Babele delle regole comunali.
La legge 199/2025 (legge di Bilancio 2026) ridisegna la riscossione dei tributi locali secondo un quadro regolatorio sempre più eterogeneo, variabile da comune a comune, accentuando ancor di più una netta separazione rispetto ai tributi erariali.
Ad Amco ovvero ai soggetti affidatari dell’attività di riscossione saranno attribuiti tutti i poteri riconosciuti all’agenzia dell’Entrate-Riscossione, fermo restando che i debitori conservano tutte le tutele e le facoltà di opposizione previste dalla normativa vigente (articolo 1, comma 662, legge 199/2025); per fortuna che proprio di recente si è riaffermata l’applicazione anche nei confronti degli enti locali dei principi di garanzia del contraddittorio, tutela dell’affidamento, proporzionalità e autotutela, nonchè il divieto di bis in idem (decreto di riforma 219/2023 dello “Statuto dei diritti del contribuente”, spec. articolo 1, comma 3-bis, legge 212/2000).
Bonus rifiuti, avvio con intoppi.
Nel rispetto delle disposizioni dettate da Arera con delibera n. 355/2025, entro il 31 gennaio i Comuni dovevano registrarsi al portale Sgate e designare il Gtru (gestore Tari o tariffa corrispettiva) che a sua volta doveva registrarsi entro il 28 febbraio. Quelli che sembravano adempimenti semplici e veloci e si sono rivelati invece più complicati del previsto, con molti enti ancora al palo, senza possibilità di accesso e di conseguenza senza poter scaricare dal 1° marzo i file con gli elenchi degli aventi diritto al nuovo bonus sociale rifiuti.
Fa ancora molto discutere il principio espresso dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 26921 del 7 ottobre 2025 per cui, ai fini dell’accertamento Imu di aree fabbricabili, l’onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione non sussisterebbe “nell’ipotesi in cui la variazione consista nella sopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall’Ente impositore”.
La decisione della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Ancona (Sentenza n. 289/2025) riaccende il dibattito sul rapporto tra imprese produttive e imposizione comunale in materia di rifiuti. La sentenza riguarda il ricorso di un’azienda, che aveva chiesto il rimborso della Tari per gli anni 2010-2015 e la detassazione per gli anni successivi, sostenendo di aver provveduto in autonomia allo smaltimento dei propri rifiuti speciali, senza però aver presentato alcuna dichiarazione, ma trasmettendo semplici planimetrie allegate alla richiesta di rimborso.
Imu, esenzioni con rette irrisorie.
Gli enti non commerciali possono fruire dell’esenzione Imu se le prestazioni sono effettuate a titolo gratuito o con richieste di importi simbolici. Un importo può essere considerato simbolico se irrisorio o marginale, in modo tale da non avere alcuna relazione con il servizio reso. Si deve trattare di un corrispettivo formale, più vicino a una prestazione gratuita che sotto-remunerata. E non ha alcuna rilevanza che l’attività svolta abbia finalità sociali e di solidarietà. Lo ha affermato Corte di cassazione, sezione tributaria, con la sentenza 1046 del 19 gennaio 2026.
Fabbricati collabenti, il nodo Imu tra prassi comunali e tutele del contribuente.
Il Giudice di legittimità ha inoltre più volte precisato che recisa che «è durante il periodo di effettiva utilizzazione edificatoria (per costruzione, per demolizione e ricostruzione, per esecuzione di lavori di recupero edilizio), che il suolo interessato deve essere considerato area fabbricabile, e ciò indipendentemente dal fatto che sia tale o meno in base ai vigenti strumenti urbanistici» (si veda, ad esempio, l’ordinanza 27087/2017).
Sebbene privi di rendita catastale, alla luce di quanto sopra affermato si ritiene che i collabenti non possano che essere considerati fabbricati. Il tema appare logico: se su un terreno è presente una costruzione, per quanto questa possa essere compromessa e inagibile, è comunque una costruzione e il terreno deve essere considerato “edificato” e non “edificabile”. E, come ricordato nel comma 741 della Legge 160/2019, esistono tre solo categorie di immobili: fabbricati, aree edificabili (e non aree edificate) e terreni agricoli. Non esiste la categoria delle “aree edificate”.
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