Aree edificabili, accertamenti anche con valori differenziati. Unità ristrutturate e poi vendute: alt all’esenzione prevista per i beni merce. Cambi di valore delle aree, niente denuncia Imu. Imu, è la dichiarazione a far fede. La cartella per «omesso versamento» non può essere motivata in giudizio.
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La cartella per «omesso versamento» non può essere motivata in giudizio.
Dall’ordinanza 24342/2025 della Corte di cassazione si ricavano due elementi importanti in tema di accertamento di valore, da parte dell’amministrazione finanziaria, delle aree edificabili oggetto di compravendita. È stato disposto, anzitutto, che la sentenza passata in giudicato relativa al contenzioso sorto tra l’agenzia delle Entrate e la parte venditrice per l’accertamento di valore del cespite non è vincolante per il giudice chiamato a decidere sulla controversia instaurata dalla parte acquirente contro l’accertamento erariale relativo al valore del medesimo bene.
Unità ristrutturate e poi vendute: alt all’esenzione prevista per i beni merce.
Nei riguardi dell’esenzione Imu per i fabbricati merce delle imprese costruttrici, la Suprema corte ha invece adottato sinora un approccio fin troppo severo. Nelle ordinanze n. 10392/2025 e 10394/2025, è stato infatti affermato che l’esonero non spetta né in caso di locazione del bene (anche solo temporanea), né nell’ipotesi di unità acquistata per essere ristrutturata e poi venduta. La norma di riferimento è oggi contenuta nell’articolo 1, comma 751, legge 160/2019, che riproduce senza modifiche l’agevolazione prevista dall’articolo 13, comma 9-bis, Dl 201/2011. Essa stabilisce che sono esenti i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dell’impresa costruttrice, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Nell’ordinanza 10392, la vicenda riguardava un’impresa che aveva acquistato delle unità immobiliari sulle quali aveva effettuato degli interventi di recupero e risanamento conservativo. Una volta ultimati tali interventi, le unità sono state destinate alla vendita e per le stesse quindi è stata applicata l’esenzione Imu
Cambi di valore delle aree, niente denuncia Imu.
La dichiarazione Imu non è necessaria né quando un terreno agricolo acquisisce la qualifica di area edificabile, né quando muta il valore di mercato della stessa. Secondo l’attuale orientamento della Corte di cassazione, in entrambe le ipotesi il Comune sarebbe in possesso dei dati da dichiarare, così che – in base al principio di collaborazione – non sorgerebbe alcun obbligo dichiarativo. I giudici di legittimità, peraltro, continuano a dare indicazioni contraddittorie sulla perentorietà dell’adempimento in questione, oscillando tra rigore estremo e ampia tolleranza verso i contribuenti, generando un certo disorientamento tra gli operatori. Gli effetti della scelta dell’una o dell’altra tesi sono rilevanti a livello di sanzione irrogabile e termini decadenziali per l’accertamento. Facciamo allora il punto, a un mese dal saldo Imu del 16 dicembre.
Da ultimo, con la sentenza 26921/2025, la Corte ha portato a compimento la sua elaborazione, giungendo a stabilire che non sussiste alcun obbligo dichiarativo neppure quando il terreno agricolo diventa fabbricabile per effetto degli strumenti urbanistici del Comune.
Imu, è la dichiarazione a far fede.
Un’impresa edilizia ha diritto all’agevolazione Imu per i beni merce, destinati alla vendita, se presenta la dichiarazione al Comune competente. Un errore nella compilazione della denuncia, per avere barrato la casella sbagliata, non può però compromettere il diritto a fruire del beneficio fiscale se lo stesso è facilmente riconoscibile dall’ente impositore. Infatti il contribuente, per giustificare l’errore commesso, aveva fornito all’amministrazione comunale i bilanci d’esercizio di tutti gli anni che avevano formato oggetto di accertamento, atti a dimostrare che i beni erano destinati alla vendita. In questo senso si è espressa la Corte di giustizia di primo grado di Reggio Emilia, sezione seconda, con la sentenza 206 del 13 ottobre 2025 (Presidente e relatore Montanari). Per i giudici tributari, l’aver barrato, nella dichiarazione, nel quadro “caratteristiche” la casella 3 “fabbricato con valore determinato sulla base della rendita catastale” anziché la, corretta, casella 8 “beni merce”, costituisce un evidente errore materiale, corretto dalle dichiarazioni integrative e correttive presentate dalla ricorrente, prima delle notifiche degli atti impugnati, e superato dalle prove di cui sopra.
La cartella per «omesso versamento» non può essere motivata in giudizio.
L’atto dell’amministrazione finanziaria privo di motivazione è illegittimo e non può essere integrato in sede processuale. È quanto hanno affermato i giudici della seconda sezione della Cgt di Vicenza con la sentenza n. 475/2/2025 (presidente Fiore, relatore Rosati di Monteprandone), sposando l’orientamento della Cassazione.
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